Le virus, l’investisseur et le télétravail


Rédigé par Jean-Sylvain CAMUS le Mardi 30 Juin 2020 à 22:41 | Lu 2628 fois


Le confinement a vidé les bureaux et rempli les logements. Si le télétravail devient structurel, quelles peuvent être les conséquences sur l’usage et la valeur des immeubles de bureau ? Une étude de la DZ Bank trace quelques pistes mises en perspective par Jean-Sylvain CAMUS, Consultant indépendant.


Des bureaux pendant la période de confinement (Photo Adobe Stock)
Des bureaux pendant la période de confinement (Photo Adobe Stock)
La pandémie et les mesures de quarantaine ont produit des débats plus ou moins philosophiques sur le « monde d’après », les changements qui perdureront et sur le sens de la vie. Pour les investisseurs, la question qui se pose est plutôt celle des conséquences financières, et particulièrement pour les immeubles de bureaux.
 
La traduction immédiate du confinement a été le télétravail, synonyme de bureaux vides avec une productivité inchangée voire même accrue. Ce que voyant, dès la fin mai, un certain nombre de grandes entreprises new-yorkaises ont annoncé qu’elles réfléchissaient à une formalisation pérenne du travail à domicile et donc à une réduction de leurs bureaux.

Les banques en première ligne

James Gorman, le patron de Morgan Stanley, a ainsi indiqué sur Bloomberg TV, « qu’il (lui) apparaissait clairement que la banque pourrait à l’avenir opérer tout aussi efficacement avec beaucoup moins d’immobilier. » Et qu’à l’avenir, sans toutefois donner d’échéance précise, nombre d’employés travailleraient partiellement de chez eux,
 
Même chose à Londres, où John Glen, Secrétaire économique au Trésor, a rendu compte de conversations avec de nombreux patrons de banque dans lesquelles ceux-ci faisaient part de leur intention de « réduire leur empreinte physique en termes de mètres carrés dans la City. »

Enfin, Mark Zuckerberg a annoncé que, d’ici 5 à 10 ans, la moitié des employés de Facebook travailleraient à domicile de manière permanente.
 
S'il faut prendre avec prudence ces déclarations faites à chaud, au milieu du confinement, on ne peut pas pour autant écarter l’hypothèse d’une modification à terme de la stratégie immobilière de ces grandes entreprises.

En Allemagne, 15 000€ par poste de travail

Dans une étude récente, la DZ Bank prévoit, pour l’Allemagne, une hausse des taux de vacance et une baisse des loyers. Pas seulement à cause de la pandémie, la démographie et l’irruption de l’intelligence artificielle entrant aussi en ligne de compte. Aujourd’hui en Allemagne, le nombre d'employés de bureau est de 15 millions. Pour des raisons simplement démographiques, il devrait diminuer.
 
Mais si le télétravail se généralise et que beaucoup d’entreprises adoptent le modèle « hot desk » que pratiquent depuis longtemps les grandes sociétés de conseil et où le nombre de bureaux est réduit, quelles seront les conséquences ?
 
Réponse des experts DZ Bank : « Après déduction des week-ends et des jours fériés, les gens travaillent dans un immeuble de bureaux 250 jours par an. Et si l’on prend en compte les vacances, les congés-maladie, les déplacements professionnels, le télétravail d’avant la crise, et le temps partiel, ce chiffre tombe à 190 jours, soit 38 semaines. »
 
L'introduction d'une journée de télétravail hebdomadaire pour tous ramènerait la part de temps d’occupation des bureaux à 50 % de l’année, deux jours à un peu moins de 40 %.

Pour traduire ces données en « euros & cents », la DZ Bank a utilisé deux hypothèses de travail : une moyenne de 30 mètres carrés par poste de travail, et un coût de location entre 18 et 25€ par mètre carré dans les grandes villes, charges comprises. Le coût annuel d’un poste de travail est ainsi compris entre 6 500 et 9 000€. Dans certains emplacements prime, il peut atteindre 15 000€. Ce qui serait cher pour un espace inoccupé 60% du temps.
 
Il y a donc un potentiel d’économie significatif. Mais la DZ Bank souligne que ce potentiel ne peut être réalisé que si bureaux et salles de réunion sont réellement utilisés de manière flexible.
 

Un parcours d'obstacle

Et pour arriver à ce résultat, il y a quelques obstacles à franchir, les obstacles psychologiques n’étant pas les moins importants : ceux qui sont habitués à leur propre espace ne sont sans doute pas prêts à tout remballer chaque soir dans une caisse à roulette.
 
De plus, le « hot desk » ne peut être efficace que si toutes les données de l’entreprise sont dématérialisées et accessibles en ligne, ce qui peut poser la question du risque technologique.
 
Et enfin, si l'employeur encourage ses employés à rester plus longtemps chez eux, il devra payer les frais que cela représente et bien sûr leur faire confiance.
 
La crise que nous vivons, si elle peut servir d’accélérateur de tendances déjà existantes, produira une évolution du modèle d’utilisation du bureau tel que nous le connaissons aujourd’hui. Mais si elle semble inéluctable, cette évolution prendra du temps.
 
Sources : DZ Bank, Handelsblatt, New York Times, GlobSt.com.





              

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