Perspective de l'hôtel "The niu Hide" à Berlin @MQRealEstate
A l’origine de l’idée, un constat : les parcs de stationnement aériens situés au centre des grandes villes allemandes sont utilisés entre 50 et 60% de leur capacité. Et comme ceux-ci se remplissent de bas en haut, le dernier niveau en toiture est la plupart du temps vide. A Berlin, le niveau haut du parking du centre « Ring Center II » n’échappait pas à la règle : il ne se remplissait que les derniers jours avant Noël. Ce centre, ouvert en 1997, se situe à la limite entre deux quartiers de l’ancien Berlin-Est : Friedrichshain et Lichtenberg. Il comprend 110 magasins sur 20 000m2 de surface de vente et est très bien desservi par les transports en commun avec 4 lignes de métro, le S-Bahn, deux lignes de tram et une ligne de bus.
L’hôtel « The niu Hide » est né de la rencontre entre le promoteur « MQ Real Estate, ECE » qui gère le centre pour le compte de DWS (Deutsche Bank) et « Novum Hospitality », un groupe hôtelier indépendant allemand. ECE avait déjà intégré des appartements, des bureaux ou des hôtels dans des réalisations récentes. Le principe de la construction d'un hôtel sur un parking sous-utilisé nous les a donc inspirés. Pour DWS Grundbesitz, « c’est un excellent exemple de densification urbaine sur un emplacement recherché dans une métropole comme Berlin et cela renforce la notoriété du centre commercial, et donc le valorise ».
Et pour Novum Hospitality, un groupe privé qui exploite 175 hôtels (23.400 chambres) dont 10% en patrimoine, principalement en Allemagne, mais aussi en Autriche, Tchéquie, Hongrie et aux Pays-Bas, le concept Skypark correspond exactement aux règles de développement durable que la société s'impose. De plus, les parkings en toiture sont souvent situés sur des hotspots urbains recherchés pour leur marque « The niu ». En effet les hôtels du groupe sont répartis sous trois marques : « Select » dans des bâtiments anciens en centre-ville pour une clientèle touristique, « Novum » pour une clientèle business, et donc « The niu » pour une clientèle qui veut être là où les choses se passent, c’est-à-dire au cœur animé des villes.
L’hôtel de 151 chambres occupe la presque totalité de la surface du parking avec un bail d’une durée de 20 ans. Il est accessible directement depuis la rue par deux ascenseurs installés dans des circulations verticales préexistantes. La construction a été extrêmement rapide, les modules des chambres arrivant sur le chantier déjà équipés d'une baignoire, d'un lit et d'une commode. Avec ceux du hall, ils ont été hissés sur le toit par une grue de levage installée directement sur celui-ci, puis connectés aux alimentations, accrochés les uns aux autres et peints. Résultat : une fois à l’intérieur de l’hôtel, on ne se rend absolument pas compte que l’on est dans un bâtiment modulaire.
Ces modules ont été fabriqués en Bavière pour pouvoir répondre aux règles fédérales allemandes de construction durable et de basse consommation. Le bois est neutre en CO2, et les matériaux isolants utilisés sont eux-mêmes écologiques. L’énergie grise contenue dans le bâtiment est donc très faible. Enfin l’utilisation du bois, matériau léger, évite aussi les problèmes de descente de charge sur la structure du bâtiment existant. Il a été plus compliqué d’installer la grue de levage sur le toit et d’en répartir la charge que d’y hisser les modules.
L’hôtel « The niu Hide » est né de la rencontre entre le promoteur « MQ Real Estate, ECE » qui gère le centre pour le compte de DWS (Deutsche Bank) et « Novum Hospitality », un groupe hôtelier indépendant allemand. ECE avait déjà intégré des appartements, des bureaux ou des hôtels dans des réalisations récentes. Le principe de la construction d'un hôtel sur un parking sous-utilisé nous les a donc inspirés. Pour DWS Grundbesitz, « c’est un excellent exemple de densification urbaine sur un emplacement recherché dans une métropole comme Berlin et cela renforce la notoriété du centre commercial, et donc le valorise ».
Et pour Novum Hospitality, un groupe privé qui exploite 175 hôtels (23.400 chambres) dont 10% en patrimoine, principalement en Allemagne, mais aussi en Autriche, Tchéquie, Hongrie et aux Pays-Bas, le concept Skypark correspond exactement aux règles de développement durable que la société s'impose. De plus, les parkings en toiture sont souvent situés sur des hotspots urbains recherchés pour leur marque « The niu ». En effet les hôtels du groupe sont répartis sous trois marques : « Select » dans des bâtiments anciens en centre-ville pour une clientèle touristique, « Novum » pour une clientèle business, et donc « The niu » pour une clientèle qui veut être là où les choses se passent, c’est-à-dire au cœur animé des villes.
L’hôtel de 151 chambres occupe la presque totalité de la surface du parking avec un bail d’une durée de 20 ans. Il est accessible directement depuis la rue par deux ascenseurs installés dans des circulations verticales préexistantes. La construction a été extrêmement rapide, les modules des chambres arrivant sur le chantier déjà équipés d'une baignoire, d'un lit et d'une commode. Avec ceux du hall, ils ont été hissés sur le toit par une grue de levage installée directement sur celui-ci, puis connectés aux alimentations, accrochés les uns aux autres et peints. Résultat : une fois à l’intérieur de l’hôtel, on ne se rend absolument pas compte que l’on est dans un bâtiment modulaire.
Ces modules ont été fabriqués en Bavière pour pouvoir répondre aux règles fédérales allemandes de construction durable et de basse consommation. Le bois est neutre en CO2, et les matériaux isolants utilisés sont eux-mêmes écologiques. L’énergie grise contenue dans le bâtiment est donc très faible. Enfin l’utilisation du bois, matériau léger, évite aussi les problèmes de descente de charge sur la structure du bâtiment existant. Il a été plus compliqué d’installer la grue de levage sur le toit et d’en répartir la charge que d’y hisser les modules.
L'Hôtellerie au secours des centres commerciaux urbains ?
Le concept des hôtels « The niu » s’inspire du lieu d’installation. La décoration développée par Novum Hospitality à Berlin reprend donc les codes urbains, avec notamment la présence de tags sur la façade, dans le lobby et les chambres, mais joue aussi sur « l’ostalgie », avec des références à la RDA. C'est un mélange de « Ostschick » ("chic de l'Est, un rien snob), de classicisme socialiste, de design moderne et de vintage. La Trabant taguée qui trône dans le hall résume à elle seule ce storytelling et, en quelque sorte, le Berlin d’aujourd’hui. Les prix sont eux aussi « démocratiques » : une nuit pour une personne dans la catégorie la moins chère commence à 55€.
La surélévation pour lutter contre l’étalement urbain n’est pas une idée nouvelle. Un rapport de l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme) montre qu’entre 1990 et 2011 plus de 1 200 surélévations ont été autorisées à Paris, sur de plus de 8 000 parcelles potentielles. Le recours au bois pour cette surélévation n’est pas non plus une exclusivité berlinoise. Dès 2016, à Poissy, Novalia a construit 33 logements en bois en modules préfabriqués sur le toit de résidence. On estime aujourd’hui à 28% la part du bois dans la surélévation/extension.
Au-delà de tous ses atouts urbains et durables, ce que « The niu Hide » apporte réellement au marché, c’est une piste possible pour créer de la mixité d’usage dans les centres commerciaux et leur permettre de « faire ville » en échappant à la mono-fonctionnalité. Il montre également que l’on peut créer de la valeur tout en étant vertueux !
La France compte des centres commerciaux urbains avec des toitures-parking comme à Limoges, Lyon ou Bordeaux. Les politiques de limitation de la place de la voiture en ville vont entraîner une baisse du trafic automobile urbain. Il devrait donc y avoir, dans les années qui viennent, des opportunités de redéveloppement pour la « cinquième façade ». « The niu Hide » de Berlin est un exemple à étudier et à suivre.
La surélévation pour lutter contre l’étalement urbain n’est pas une idée nouvelle. Un rapport de l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme) montre qu’entre 1990 et 2011 plus de 1 200 surélévations ont été autorisées à Paris, sur de plus de 8 000 parcelles potentielles. Le recours au bois pour cette surélévation n’est pas non plus une exclusivité berlinoise. Dès 2016, à Poissy, Novalia a construit 33 logements en bois en modules préfabriqués sur le toit de résidence. On estime aujourd’hui à 28% la part du bois dans la surélévation/extension.
Au-delà de tous ses atouts urbains et durables, ce que « The niu Hide » apporte réellement au marché, c’est une piste possible pour créer de la mixité d’usage dans les centres commerciaux et leur permettre de « faire ville » en échappant à la mono-fonctionnalité. Il montre également que l’on peut créer de la valeur tout en étant vertueux !
La France compte des centres commerciaux urbains avec des toitures-parking comme à Limoges, Lyon ou Bordeaux. Les politiques de limitation de la place de la voiture en ville vont entraîner une baisse du trafic automobile urbain. Il devrait donc y avoir, dans les années qui viennent, des opportunités de redéveloppement pour la « cinquième façade ». « The niu Hide » de Berlin est un exemple à étudier et à suivre.
Jean Sylvain Camus
Conseil en stratégie de communication
